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    房地產調控從“穩”必須收緊信貸口子

    新京報  2020-09-30 09:03     瀏覽量:18627

    管住房地產行業的資金來源和融資去向,合理約束房地產信貸規模,是比提高土地等資源供給等更有效的調控方式。

    隨著監管部門出臺房企融資新規,設置“三道紅線”控制房企有息債務的增長后,房企開發貸投放規模、個人房貸收緊的消息,再次讓房地產金融政策成為焦點。

    房地產行業具有非常強的金融屬性。房地產行業內的資金來源除了包括傳統的自有資金、股票融資、銀行貸款以外,還包含了私募股權融資、發債融資、資管計劃、資產證券化等,可以說幾乎滲透了整個金融體系。所以對于房地產行業的調控必須貫徹落實“穩”的方針,這是系統性金融風險防范的必然要求。

    房地產的需求分為兩類,一類是住房需求,也就是剛需,這部分是房地產行業內的合理需求,也是“房住不炒”方針政策需要重點滿足的方面。而另一類則是投資需求,也正是投資需求才讓房地產迎來了前20年的野蠻增長,成為如今金融系統一個巨大的灰犀牛。為了能夠將這個“灰犀牛”關在籠子里,必須要收緊信貸的口子,保剛需、保住房,尤其是首套房,管住房地產行業的資金來源和融資去向,合理約束房地產信貸規模,是比提高土地等資源供給等更有效的調控方式。

    嚴控新增房貸比,“穩中從緊”的監管政策能夠推動金融市場的信貸配置優化。如今的房地產市場,已經占據了很大一部分的市場融資資源。僅從ABS、信貸、發債三個路徑來模糊測算,房地產的融資規模就將超過75萬億,而根據央行發布的2019年社會融資規模存量數據,全年融資規模在240萬億左右。也就是說,僅房地產行業就占據了社會融資規模的近三分之一。再從信貸方面看,大部分銀行的信貸資源也有近三分之一投向了房地產行業。

    正如建行董事長田國立在陸家嘴論壇上所說,金融機構已經明顯被房地產綁架。房地產的占比越高,實體經濟的空間就會越小。因此,在涉房信貸占比有所抬頭的現實下,必須要加強對房地產金融的監管,通過合理的管控手段和制度約束,限制房地產的信貸規模和融資規模,引導銀行優化信貸結構,為實體經濟留下更大的融資空間。

    同時,房地產一直都是金融風險的聚集地,如果讓房地產金融化過于嚴重,吸納了過大規模的信貸資源,整個金融體系的風險情況也將非常嚴峻。

    由于房地產本身的行業屬性,高杠桿一直與其形影不離。根據天風證券發布的2019年房地產行業總結,房地產行業整體凈負債率雖然逐步下降,但仍然較高,國企杠桿率保持在60%到70%,而私企則更高,而且房地產還讓我國的居民杠桿率顯著提升,廈門、杭州、南京等地居民貸款與居民存款的比例都超過了100%。信貸體系過度依賴房地產的結果,不僅會導致房地產的高杠桿風險蔓延到整個金融體系,還將促使居民杠桿率過高,壓減社會消費,最終影響內循環戰略執行,不利于經濟體的長遠發展。

    只有嚴控新增房貸比,合理控制房地產信貸規模,才能夠引導資金流向實體經濟,降低金融系統杠桿,釋放居民消費活力,在有效控制系統性風險的同時為經濟的持續發展集聚動力。

    □盤和林(中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授)

    【責任編輯:歐陽雪】
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